リバースモーゲージ(株式会社OKUTA LOHAS studio 大宮店のブログ 平山 伸太郎@OKUTAのブログ)　リフォームのオクタ

2020/07/31

こんにちは、平山です。

例年にないくらいの長梅雨で、ちょっとうんざりしております。

早く、梅雨が明けてくれるといいですね　・・

 

さて、今回は「リバースモーゲージ」について触れてみます。

 

そもそも｢リバースモーゲージ｣という言葉を聞いたことはあるでしょうか？

「逆抵当融資方式」とも言われますが、字面だけ見ると何だか難しそうで、まだ一般的に認知されていないと

言えます。

簡単に言いますと、『高齢者の方などが、ご自身の家を担保にして生活資金の融資を受け、やがて本人が死亡したときに売却して一括返済する仕組み』の事です。

アメリカでは１９６０年代にスタートし、日本では１９８１年に東京都武蔵野市が全国に先駆けてこの制度を導入しました。その後、いくつかの自治体や民間の信託銀行でも導入されたそうですが、バブル崩壊後に担保不動産の資産価値が大きく下落していき、実質上は取り扱いをやめているケースが多かったようです。

 

しかし近年、定年後の再雇用への不安、増大になっていく医療費負担、年金の信頼感も低下し、老後の生活が不安になってくる中で、リバースモーゲージが再び注目されています。

 

２００３年に厚生労働省が各都道府県へ通知をして、社会福祉協議会による「長期生活支援資金貸付制度」などにリバースモーゲージの仕組みが取り入れられたほか、２０１３年から２０１４年にかけてメガバンクによる取り扱いも始まりました。

 

リバースモーゲージにはいくつかのタイプがあり、たとえば居住用不動産の担保評価にもとづいて貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取る（融資を受ける）ことができるものもあります。年金的なイメージで考えればよいでしょう

 

また、初めにまとまった資金を受け取るタイプ、利用限度額内で自由に引き出すことができて使いみちも自由なタイプ、自宅のリフォーム資金やサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などに使途が限られるタイプなどもあります。

その返済方法などもさまざまですが、おおむね共通するのは貸付契約終了時（契約者が死亡したときなど）に、担保不動産を売却することで一括して返済・清算をすることです。

 

自治体による取り組みでは「長期生活支援資金」などの名称で、「リバースモーゲージ」とはうたっていない場合も多いようですが、ある自治体では次のような要件を定めています。

 

◆ 借入申込者が単独（または同居配偶者と共有）で所有し、居住している不動産であること

◆その不動産に賃借権や抵当権などが設定されていないこと

◆配偶者または親以外の同居人がいないこと

◆世帯の構成員が原則として６５歳以上であること

◆借入世帯が市町村民税非課税程度の低所得世帯であること

◆貸付限度額は土地評価額の７割程度

◆貸付額は１か月あたり原則３０万円以内（病気療養などによる臨時増額可）

◆貸付利率は年３％または長期プライムレートのいずれか低いほう

◆推定相続人の中から連帯保証人を１名選任すること

◆居住不動産に根抵当権を設定すること

 

つまり、この場合は住宅ローンなどを返済し終わって抵当権のないマイホームに居住し、子供は同居していない低所得の高齢者世帯が対象ということです。

 

それに対して民間金融機関のリバースモーゲージでは、所得が比較的多い高齢者世帯を対象にする場合もあるでしょう。

 

知っておきたいのは、大半のリバースモーゲージで「マンションや借地権の一戸建住宅は対象外」だということです。

 

マンションも対象とするリバースモーゲージは一部に限られるほか、一戸建住宅でも対象地域を大都市圏に限定している例が少なくありません。

 

国はリバースモーゲージの普及に取り組んでおり、将来的には制度が変わっていく可能性も高いでしょうが、少なくとも現時点では土地権利が所有権の一戸建住宅を所有しないと、この制度を受けることができないようです。

 

これから住宅を購入する予定で将来の年金などに不安のある人は、今後の制度内容の改定などにも注意しておくと良いかもしれないですね。