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中古住宅・一戸建てを二世帯住宅にリフォームする際の考え方

  • Maison de Marie-Antoinette ~中古を買ってリノベーションページ
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二世帯で一緒に住むことには、「大家族で暮らす楽しさ」や、「困ったときに互いに助け合える距離の近さ」といったメリットがあります。また、子どもは大家族に囲まれてのびのびと感受性を育むことができます。しかし、二世帯が一緒に暮らすには、互いの生活空間をどう分けるか、購入時の費用や税負担をどう分けるかといった問題を解決しなければなりません。
そこで、ここでは二世帯で暮らすメリットを十分に享受しながら、互いの家族が心地よく生活できる二世帯住宅リフォームができるよう、2世帯住宅の間取りや税負担についてご紹介いたします。

3つの間取りとそれぞれの特徴について

二世帯住宅は、二つの家族が「どれだけ生活を共有するか」によって、大きく3つに分けられます。寝室以外の水回りや玄関、LDKなどの生活空間をすべて共有する「完全共有型」、居間や寝室などのプライベートゾーンは分けながら、キッチンやお風呂は共有する「部分共有型」、キッチンもお風呂も玄関も2つずつ、まるでお隣さんのように生活しながら同じ家に暮らす安心感を共有できる「完全独立型」。ご家族が二世帯リフォームに求めるものを、まずは考えてみましょう。

3つの間取りとそれぞれの特徴について

「完全共有型」

「完全共有型」の二世帯住宅は玄関、お風呂、LDKなど寝室以外の生活空間をすべて共用し、二世帯が完全にひとつの家族となって暮らす方法です。距離が近いためコミュニケーションを取りやすく、互いに助け合いながら生活ができるというメリットがある反面、プライベートな時間や空間を確保して生活するのは難しいというデメリットが有ります。ただし、ミニキッチンを設けたり、トイレや洗面台を複数造ることで、プライバシーを確保することができます。

「部分共有型」

「部分共有型」の二世帯住宅は、玄関はひとつですが、LDKやお風呂を世帯ごとに設けて「完全共有型」よりも独立性を高めたタイプです。どこを共有し、どこを分けるかによって、さまざまなバリエーションが考えられます。部分共有型のメリットとしては、一部を共有することでリフォーム費用や光熱費を抑えられる点や、二世帯で心地良い距離感を保てる点があげられます。
その反面、完全に独立はしていないため、お風呂など共有する場所によっては互いに気を遣わねばならないというデメリットも有ります。
お互いに共有する部分と独立させる部分を事前にしっかり話し合っておくとよいでしょう。

「完全独立型」

「完全独立型」の二世帯住宅は共用で使う部分を最小限にし、完全に独立した住まいを2つ並べたタイプです。玄関も水回りも別で、共有スペースもないので、まるでお隣さんのような関係性で生活することができます。このタイプでリフォームをする際には、それぞれの生活空間を上下や左右で完全に分けることが多いのですが、登記の条件に合わせて、一部を鍵付きの防火扉でつなぐ場合もあります。長く別々で暮らしてきた家族同士でも、無理なくひとつ屋根の下に暮らす安心感のあるタイプです。
食事やお風呂、外出などに一切遠慮する必要がなく互いに生活できるというメリットがありますが、上下に分ける場合には外階段が必要になるので広い敷地が必要となり、部屋や設備などすべてを2つずつ設置しなければならないため、リフォーム費用も高めになってしまうというデメリットがあります。コミュニケーションも希薄になりがちなので、内部にドアを設けるなど、ちょっとした時に声をかけやすい工夫をすると良いでしょう。

登記の違いと税負担について

二世帯住宅は、どのような登記をするかによって、その後の税負担が変わります。 購入時の不動産取得税もそうですが、固定資産税や相続税など、登記によって負担する金額が異なる可能性があるのです。 二世帯住宅を登記する場合の方法としては「単独登記」、「共有登記」、「区分登記」の3種類がありますが、それらの違いによって税負担がどのように変わってくるのか、事前に調べて対策することが重要です。

単独登記

単独登記は二世帯住宅を1戸の住宅として、どちらかの世帯の単独所有として登記する方法です。一般的に単独登記は、その後の税負担の面から二世帯住宅には不向きであるとされています。たとえば、子世帯が一部の資金を負担していたにも関わらず、親の名義で単独登記にしてしまうと、名義人への贈与とみなされて贈与税が発生するケースがあります。また、親世帯の名義で登記すると相続税も発生します。

共有登記

共有登記は二世帯住宅を1戸の住宅として、親子が共有名義で登記する方法です。二世帯住宅リフォームにかかった費用の割合に応じて登記すれば、贈与税は発生しません。また、住宅ローン控除も親子で適用できます。さらに、共有登記なら不動産取得税(240平方メートル以下の課税標準額について1200万円控除)、固定資産税(土地200平方メートル以下の部分の評価額が1/6に減額・200平方メートル超の部分が1/3に減額)という控除を親世帯・子世帯で別に受けることができるのです。

区分登記

区分登記は、二世帯住宅を“2戸の住宅”として登記をするタイプです。ただし、内部で行き来できるようになっている二世帯住宅の場合には、行き来できる場所に鍵のついた防火扉を設置する必要があります。 区分登記ができると、同じ土地に建っている一見1戸に見える住宅でも、2戸の住宅が建っていると判断されるため、不動産取得税、固定資産税の軽減措置について、それぞれの住宅ごとに適用を受けることができます。こちらも、親子で住宅ローン控除が利用可能です。

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